[摘要] 2016年已经过半，纵观上半年楼市：新年伊始，房地产政策接二连三出台，随着调整首次购房低首付比例、降低契税和营业税优惠政策等多个利好政策的出台，中国楼市成交节节攀升，楼市火爆行情前所未有。但是随着政府对房地产政策逐步缩紧，房价很可能在接下来的半年内出现新的变化。
2016年已经过半，纵观上半年楼市：新年伊始，房地产政策接二连三出台，随着调整首次购房低首付比例、降低契税和营业税优惠政策等多个利好政策的出台，中国楼市成交节节攀升，楼市火爆行情前所未有。但是随着政府对房地产政策逐步缩紧，房价很可能在接下来的半年内出现新的变化。
首先，在7月6日，中国社科院财经战略研究院发布中国住房2016年中期报告，称房地产市场恐将于2016-2017年首次出现在政策刺激下的调整之年。而调整的原因就是市场上存在空间错配问题以及不稳定因素。在一线和部分二线城市火爆销售、价格暴涨，三四线城市库存大量积压的背景下，1-4月，重点城市商品房销售面积增速较非重点城市高10个百分点，非重点城市开发投资却同比增长7.8%，比重点城市投资增速高1.1个百分点。5月份，非重点城市新开工面积的增长率是18%，这一增速让人担心非重点城市在去库有限的情况下，新库存又大量增加。对于此次调整，重点就是平衡重点与非重点城市之间的差距，给重点城市楼市降温。
其次，由于2016年上半年经济对于房地产的依赖性较高，加上楼市库存压力较大，中央对金融机构实施优惠房贷相对宽松，因此上半年有较长时间房贷优惠利率保持在较低水平。不过这一现象在近期出现了变化，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩个人按揭贷款的额度，利率也可能上调。此外，工商银行针对个人商品房贷款低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的低首付款比例也同时有所提高。可以预见的是，下半年如果经济回温，则房贷优惠幅度极有可能收窄。
然后，本就慎之又慎的房地产开发贷款也将在下半年持续收紧。据业内人士预计，下半年银行开发贷款将大幅收紧，各家银行将重点关注发贷风险。就目前的情况来看，已经热过的一二线城市的楼市，其潜在风险值得警惕。重点城市将进入调整周期，即使一线城市、部分二线城市楼市基本面好转，“地王”频现，房企的未来运营风险在增加，今年销售带来的利润也可能被未来的运营风险侵蚀掉。而三四线城市存在的去库存的问题依然难以解决，违约风险不断增大，未来发生不良贷款的几率将会增加。下半年房企的信贷压力陡增，信贷规模的减小意味着房地产开发企业对外融资的难度加大，从而企业出现资金周转困难的现象，开发商没有资金的支持，想要获得资金的来源，就不得不对房产进行降价促销。
后,市场对下半年楼市的预期。根据中指研究院发布的《2016年上半年中国房地产市场调研报告》，在房价方面，上半年百城新建住宅均价累计上涨7.61%，其中，一季度上涨2.94%，二季度上涨4.54%。就二手房而言，上半年十大城市二手住宅价格累计上涨12.62%，涨幅较去年同期扩大了8.23个百分点，为近5年同期大累积涨幅。当下一二线热点城市的高房价已经脱离基本面的支撑，房价远远超过市场承受能力。而且此类城市对于货币政策的反应较为敏感，加上积聚了一定的市场风险，因此市场预期下半年高位回调是大概率事件，建议密切关注新动向，预防高位见顶。
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| 户型 |
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