[摘要] 自去年年底中央经济工作会议为房地产“去库存”定调以来，中新网记者梳理发现，在“因城施策”方针下，半年多时间里，已有上海、重庆、江苏、浙江、山东、安徽、海南、山西等28个省区市开出去库存“药方”。
自去年年底中央经济工作会议为房地产“去库存”定调以来，中新网记者梳理发现，在“因城施策”方针下，半年多时间里，已有上海、重庆、江苏、浙江、山东、安徽、海南、山西等28个省区市开出去库存“药方”。
多地明确楼市去库存“时间表”前5个月初见成效
在28个省区市发布的相关方案中，几乎均对当地楼市去库存节奏作出安排。如，甘肃明确，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月内；广东提出，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，去库存周期基本控制在16个月以内；江苏要求，到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内。
目前各地去库存确已初见成效。国家统计局发布的数据显示，今年前5个月商品房待售面积逐月减少，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下，非重点城市3到5月待售面积减少量逐月增多。
智库中心研究总监严跃进向中新网记者表示，伴随销售量的逐月提升，当前一线及部分二线出现了库存不足迹象。“按照目前去化速度，北京、深圳、广州、上海、青岛、福州、厦门、济南、杭州、苏州、南京等16个城市商品房存量已不够卖十个月”。
鼓励农民进城买房成“标配”有难点需要突破
供需两侧同时发力是各地去库存方案的总体思路。为释放买房人需求，各地通过减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、放宽公积金政策等举措让消费者获得更多实惠。杭州允许公积金异地贷款、增加公转商贴息银行数量；昆明下调购房首付款比例，并给车位购买者发放补贴；重庆则延长了首次购房按揭财政补助年限。
值得关注的是，虽方式、力度有所区别，但鼓励农民进城买房几乎成了各地去库存的“标配”。安徽提出，农民将宅基地退地，县政府按每亩不低于5万元人民币给予奖励；山东提出，农民进城购买首套住房可享受契税补贴、规费减免等优惠；湖南提出，农民进城买房首付比例、利率可获政策支持。
对此，房地产商会联盟主席顾云昌在接受中新网记者采访时表示，鼓励农民进城买房可以在一定程度上促进三四线城市房地产去库存，但有不少难点需要突破——买房时如何按揭贷款？买房后农民是否在城市就业？城市能否提供更多就业机会和培训机会？
降低税费鼓励开发商降价并支持其转型发展，也是半年多来各地库存歼灭战战术之一。
明确提出鼓励开发商降价的地方不多，山西目前是一例。山西在5月份印发的《关于加快化解房地产库存的若干意见》中提到，对带头落实国家政策降低房价的开发商给予奖励，并协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。
更多省市区从支持开发商多元化发展入手，促进存量房改造利用。内蒙古给予开发商“预售收入所得税计税毛利率比例下调三分之一”的政策支持。山东、宁夏、海南、陕西等省份也提出，发展“购租并举”，鼓励房企发展跨界房地产业务，支持企业利用存量房发展租房、旅游、养老、创业等项目。
从市场来看，SOHO中国的SOHO 3Q办公模式、华夏幸福的固安产业新城模式、绿地的“房山模式”等，均是房企在存量房利用改造方面的积极探索。
因地制宜 十余省份提出“优化土地供应结构”
中新网记者梳理发现，河北、山西、江西、湖南、甘肃、青海、重庆、天津等十余个省份在楼市去库存方案中均提及了“优化土地供应结构”，原则是按照地区情况“补不足”的同时“限有余”。
重庆计划两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内。江西、甘肃、福建等地放开了对未开发用地转换用途的限制。河北等地则取消了商品房建设中的“90/70”限制性政策。
中原地产首席分析师张大伟认为，楼市加大供给侧改革力度关键在于合理的土地供应结构，应在库存压力比较小的城市，尤其是一二线核心城市，增加土地以及中小户型住宅房源的供给。在库存压力较大的三四线城市，则要严格控制土地供应，减少甚至停止供应。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也向中新网记者分析，一线及部分二线城市土地供应不足，正是当前“地王盛世”的导火索之一，优化土地供应结构的重要性在这些城市尤为突出。
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