[摘要] 房地产市场的需求管理十分必要，特别是应对不合理投机需求的时候，应该通过各种手段加以抑制。
李长安对外经济贸易大学公共管理学院教授
近段时间以来，国内楼市调控的动作又开始频繁了起来。今年元旦之后，北京地区十几家银行不约而同地将首套房(长治地图找房)贷利率的下限由原来的8.5折提高至9折，而且还将网签生效的二套房贷款期限由长不超过30年缩短至25年。此后，广州、天津、青岛等多个城市的房贷政策也相继收紧，目前热点城市首套房贷利率8.5折已不复存在，9折成为主流。而央行通过货币市场曲线收紧流动性的做法，更引发了市场对是否进入加息周期的担忧。
随着货币政策的趋紧，房地产市场似乎也出现了连锁反应。根据住建部门的统计，今年春节期间各地楼市普遍“降温”，包括北京、上海、南京、苏州、杭州在内的一二线城市表现尤其低迷，楼市成交量均出现大幅下滑，不少城市成交量甚至仅为个位数。不过，在成交量萎缩的同时，房价却并未出现明显地下降。高房价能否在2017年低下“高昂的头”，成了许多民众期盼变成现实的一大心结。
从长周期来看，本轮房价上涨自2003年启动以来，迄今已经长达十四年。期间虽然有2008年金融危机所导致的短暂下降，但总的上涨趋势并未改变。这十四年中各级政府出台了无数的调控政策，包含了财政政策、货币政策、产业政策、土地政策等等各个方面。但总的来看，效果并不显著。据统计，2003年主要城市新建住宅每平米平均1000元左右，房价收入比为1.2左右；但到了2016年，新建住宅每平米均价达到12000元左右，房价收入比超过了7。
总结过去的调控经验，一个重要的原因就是：在调控过程中偏重于对需求的抑制，相比之下，房地产市场的供给侧改革力度不够。诸如提高房贷利率、缩短房贷年限、各种形式的限购等等，都是试图通过抑制需求来达到缓解房价上涨压力的做法。换句话说，在居民收入增长，住宅需求迅速上升的同时，住宅的供给却明显跟不上步伐。
这一点在一二线城市表现得尤为明显。与一二线城市形成鲜明对照的是，三四线城市由于土地供应相对充足，人口相对稳定，在大量资本投入的情况下，受需求规模的限制，又陷入了住宅过剩的窘境中。这就是说，当前无论是一二线城市的住宅短缺，还是三四线城市的住宅过剩，都是供给侧改革不到位的表现，也是房地产市场结构性矛盾的根源。
房地产市场供给侧改革不充分主要表现在：一方面是土地供给制度的缺陷导致短缺问题严重。长期以来，城市住宅用地都是由地方政府垄断的国有土地所形成。在地方财政对土地出让金依赖性越来越强的背景下，控制土地的有限供给就成了刺激地价上涨的重要原因。根据国土资源部的统计数据，2016年，中国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%；但合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。
出让面积在缩小，价款却在上升，这就是所谓的“面粉涨价了，面包就要涨价”的道理。另一方面，房地产开发企业税负沉重，开发成本迅速上升。和其他类型企业一样，房地产开发企业同样面临着税收负担和社会保障成本负担沉重、借贷成本高昂、劳动力成本上升等问题，降成本、去库存压力巨大。为了降低成本，开发商往往通过价格机制将负担转嫁到消费者头上，这又导致了房价的上涨。
毫无疑问，房地产市场的需求管理十分必要，特别是应对不合理投机需求的时候，应该通过各种手段加以抑制。但与此同，如果不重视房地产市场的供给侧改革，那就很容易陷入“调控-涨价-再调控-再涨价”的恶性循环当中。因此，应对房地产市场的变化，必须从供需两端同时发力，既增强房地产市场的供给能力，又大力遏制投机需求，同时又努力做到满足居民的基本住房需求。只有如此，才能真正做到“房子是用来住的、不是用来炒的”，我国的房地产市场才能走上健康发展的道路。
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