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房产资讯:房贷增量趋缓 楼市调控仍有加码空间

长治官方实播   2017-01-17 08:43

[摘要] 自楼市去库存政策实施开始,房地产市场的表现可谓冰火两重天。一二线城市上演疯狂涨价“大戏”,三四线城市在售房产鲜有问津。

近日,央行公布的2016年金融数据显示,去年社会融资规模增量为17.8万亿元,比上年多2.4万亿元。其中,对实体经济发放的人民币贷款增加12.44万亿元,同比多增1.17万亿元。去年12月份社会融资规模增量为1.63万亿元,新增贷款约1万亿元。12月末,广义货币(M2)余额155.01万亿元,同比增长11.3%;狭义货币(M1)余额48.66万亿元,同比增长21.4%。

对于这一数据,有分析人士表示,总体上看,2016年货币供应量基本保持平稳,反映出中国经济运行基本稳定。而M2增速放缓、低于年初目标的主要原因是外汇占款持续减少,影响了基础货币投放,其背后则是汇率预期的变化。但央行通过加大公开市场操作对冲,基本保证了金融市场的流动性。2016年10月份以来,虽然对房地产进行了调控,但因为存在时滞效应,很多前期积累的房贷,银行要在年底前处理完。相信随着今年调控措施进一步落地,房贷占新增贷款比重会逐步下降。

不过对于央行公布的金融数据,有多家机构持怀疑态度,这些机构通过统计近年来新增贷款数据发现,2016年前11月的新增贷款余额为12万亿元,具体来看,2016年新增贷款高的月份是1月份,约为2.5万亿元;低的月份是7月份,约为4600亿元,且当月居民中长期贷款新增规模超过了总的人民币新增信贷规模,居民新增房贷成为拉动当月新增信贷的主要力量。基于以上分析,机构认为,自2015年开始的房地产市场火爆场面背后的推手,主要是大量的信贷资金流入房地产造成的。

自楼市去库存政策实施开始,房地产市场的表现可谓冰火两重天。一二线城市上演疯狂涨价“大戏”,三四线城市在售房产鲜有问津。这其中的原因在于,城市作为要素资源的汇聚场所,一方面城市的体量大小直接决定了土地的价值,以及住房资源的稀缺性。另一方面,从需求端来看,大城市积累了强烈的需求预期,造成这种累积效应主要在于,楼市和资金管道长期以来的约束。对于购房者而言,一旦这两条渠道放开,势必会出现巨大的购买力。特别是楼市去库存政策并没有考虑不同城市的具体情况,一旦金融管道放开了资金限制,那么房价必然会因此而攀升。

因为楼市的持续火爆,导致大量资金蜂拥入房地产市场,在短期内给实体经济造成了严重影响:首先,资金面的虹吸效应,导致实体经济失去“输血源”;其次,房价的暴涨给实体经济造成了一种高昂的机会成本,在利益诱惑下,很多实体经济的资源要素统统向房地产市场流动,这让举步维艰的实体经济更是雪上加霜;后,与实体企业融资成本高相比,房企的借贷成本却达到了历史的低点,这在一定程度上诱发房价飙升。

数据显示,2010年至2016年,五年以上贷款基准利率走势下降到4.9%,这是近六年来的低贷款利率。这给房企营造了一个非常宽松的融资环境,另外央行释放的流动性给住房消费贷款市场提供了充足的“弹药”,于是楼市供需两端均有实力进行交易。低廉的融资成本成为撬动楼市的杠杆。

重点城市房价上涨使得金融风险快速增加,而楼市去库存效应显然不能抵消这种风险的损失。因此各地推出了严厉的调控房地产的措施。一二线城市接连出台“双限”政策,多个大中城市出台楼市调控政策房地产市场一时间可谓是“山雨欲来风满楼”,楼市如此剧烈的变化可谓是前所未有。

自楼市调控政策实施以来,房地产市场的火爆场面得到有效抑制。不少热点城市商品房成交量出现大幅下跌,相比之下住房贷款的增量也出现了罕见回落。这表明,政策收紧与此前中央经济工作会议提出的楼市建立长效机制、回归住房居住属性、推动房地产健康发展的思路相呼应。预计2017年总体房价会较平稳或略有下跌,房地产调控政策或将持续加码。

那么为何在楼市调控出现明显效果,住房新增贷款出现新低的情况下,楼市调控政策在2017年甚至更长的时间内依然要持续收紧呢?其原因主要有以下几方面:

首先是,促进实体经济的发展,资金的“脱虚入实”需要一段时间消化。为此,继续实施稳健的货币政策成为大概率事件。同时保持货币政策调控的灵活性也是非常有必要的。在货币政策稳定的大前提下继续增强政策的针对性和有效性。近年来,我国大力发展多层次资本市场,这有力支持了实体经济的转型发展。但是由于目前融资结构仍是以银行融资为主,所以只有稳定好银行的资金流向,让银行的资金能正常流向实体经济才有助于降低房地产市场的泡沫,也能促进实体经济的发展。

其次是,房价变化趋势与人口数量关系密切,也与城市要素资源的吸纳能力相关。从短期来看,调控政策无疑对房地产市场起到明显效应,但其背后的副作用也不可忽视。所以从中长期来看,房价走势并不乐观,去年一二线城市房地产火爆是因居民购房加杠杆,但由于基数过高,预计今年将出现负增长。此外,中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。因此,预计今年房价会较平稳或略有下跌,因各地都把控制房价上涨作为重要目标。

后是,三四线城市去库存的压力依然存在,楼市去库存问题并未解决。近日,国家发改委主任徐绍史表示,房地产市场现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价,三四线城市的高库存,相关部门和地方政府分城施策。近房价已经得到有效控制,有关部门也正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括一些法律法规规定和财政金融政策。另外,去库存还要考虑到有一亿人要进城,要把棚户区改造货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来。

对于未来楼市走势和调控政策的力度,有分析者认为,目前,热点城市调控持续深化,限购城市已扩大至26个城市,限购城市正在逐步由东部向中西部延伸,而在城市级别上,则出现由二线城市向热点三线城市蔓延迹象。在信贷政策上,个别城市部分银行在操作层面上逐步上调贷款利率,同时,部分热点城市信贷收紧逐步由商贷延伸至公积金贷款

未来,热点城市政策导向或将持续收紧,且不排除进一步扩大的可能。从以往楼市调控周期性经验看,政策收紧对楼市成交将会产生较明显的负面影响,预计2017年房地产行业将面临量价齐跌的局面,而三四线城市去库存问题的压力无疑会进一步增大。

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