[摘要] 由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上，社科院下属院所房地产领域专家携手会诊当前中国房地产问题，共同把脉下半年房地产市场发展走势。
由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上，社科院下属院所房地产领域专家携手会诊当前中国房地产问题，共同把脉下半年房地产市场发展走势。
《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研究员王业强：
下半年房价结构性上涨总体趋势稳中有升
2016年，从整个房地产市场形势来看，由于去年了一系列去库存的政策，导致政策面和资金面全面宽松，推动了购房需求的集中释放，市场成交量迅速回升。今年上半年，开发投资和新开工面积增速已经触底回升，多数城市商品房成交量高于去年同期，部分城市单月成交量创新高。但是，二季度末出现了高位回落的迹象，预计下半年房地产开发投资增速会继续回落，虽然上半年新开工面积有了大幅增长，但总量没有太大突破，年内新开工面积不会有显著提升。
随着房地产市场的分化，一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧，由于前期需求的过度，成交量走高后，房地产将进入市场调整期。我们认为，政策收紧将直接导致成交量下降，短期上涨空间有限。同时，由于去库存仍然是下半年行业的主旋律，尤其是对三四线城市来说，由于去库存能力不足，压力仍然非常大，政策应该会继续保持宽松态势。对于房价初步的判断，应该是维持结构性上涨局面，总体趋势稳中有升。
1.经济增长问题
关于宏观经济增长问题，我们倾向于“波段式下行”说。即总体趋势是向下的，但下行过程中会有回升的趋势。这种说用来描述房地产市场也非常贴切。如果没有认识到这种趋势，尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行，很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差距明显，房地产市场分化是必然趋势，市场的分化还需要市场消化。市场交易，只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋势，这对房地产市场会产生向下的压力。
2.货币与汇率问题
近年来房地产价格飙升，至少在2012年之后，与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑，实体经济利润回报不断降低，另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离，现在需要在两者之间找到某种平衡。
从历史经验看，有两个比较极端的例子，和。当时维持货币价值，放弃了资产价格，造成了房地产泡沫破灭。是另一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价格，造成货币逐步贬值。
中国目前的汇率政策，不管是币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制币贬值的速度，以时间换空间，找到均衡点，避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是所不能容忍和接受的，房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。
3.城镇化问题
中国城镇化水平在2012年已 过了世界平均水平，目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年可达到60%水平。
从的城镇化政策来看，到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。
问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于平均水平，但是在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题，中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的。
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